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松本 明子
1966年生まれ。香川県出身。
元祖バラドルとして数々の人気バラエティー番組に
出演。近年は自身の体験を基に、実家じまいの
重要性をメディアで発信している。 -
木下 勇人
税理士・公認会計士・
不動産鑑定士試験第2試験合格 -
伊東 孝弥
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
広報啓発委員長
マイホームが完成！しかしこのお家が、
後々の悩みの種になるとは…
ご両親が建てた立派な実家を相続するも、その実家の維持のために25年間で1800万円ものお金を費やしてしまった松本明子さん。その実家じまいまでの壮大なストーリーをご覧ください！
「明子、実家を頼む」
父の遺言で実家を相続。
それがすべてのはじまりでした…。
私が幼い頃、父が建てた念願のマイホーム。しかし、私が20代の頃に両親も一緒に東京に住み始め、そこは空き家になりました。その実家を父の意向もあって私が継いだのですが、年間の維持費にビックリ！「将来は処分するしかないか...」と思いつつも、「明子、実家を頼む」という父の遺言が頭から離れず、簡単に手放す決心はできませんでした。まさか、あれほど実家に翻弄されることになるとは、そのときは思いもせずに...。
先延ばしは禁物！
親と実家について話をしよう！
私のような失敗をしないために、ご両親が健在なうちに実家の将来について話し合っておきましょう。また、実家の売却・処分の際には遺品整理も必要になります。重労働なので計画的に進めておきたいですね。
税理士・公認会計士・
不動産鑑定士試験第2試験合格
木下 勇人
円満相続は、
親子での話し合いから！
親が元気な時に、家族みんなで相続財産の話をしてみるのはいかがですか。現在親が所有している不動産や金融資産を確認し、誰に相続させるかを決めたら、遺言書を作成してみることも大切です。遺言書はいつでも作成することが可能です。弁護士に相談すると作成方法だけではなく、遺言内容についてもアドバイスを受けることができます。また、遺言執行者に就任してもらうことも可能です。
家の整理は時間・お金・体力が勝負！
整理は、親が元気なうちに協力してしっかり相談しながら一緒に進めましょう。
しかし、物の量が多い場合や住居が遠方な場合は、専門事業者への依頼をおすすめします。
- 自分で整理を行うケース
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- 親と同居していて整理をやる時間がある
- 何人かと協力して整理ができる
- 物が少ない
- 専門業者に依頼したほうがよいケース
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- 整理をする住居地が遠い
- 物理的に整理ができる人がいない
- 物が多い
将来に備え、制度を知ろう！
認知症などで判断能力が不十分になってしまった場合、不動産の処分や金融資産の利用が制限されることがあります。
そうなる前に、老後や介護時に備え、保有する不動産や預貯金などを信頼できる家族に託し、管理・処分を任せる「家族信託」や、万一判断能力が不十分になってしまった時に、家庭裁判所によって選任された成年後見人等が本人を法律的に支援する「成年後見制度」などがあります。
空き家なのになぜこんなに！
次々とかかる維持費に愕然…
私が実家を継いでからは、空き家の維持費も自分で払うことに。光熱費と固定資産税、火災保険料で年間約27万円かかっていました。これだけでもかなりの痛手だったのに、市役所の方から「庭の草木の手入れをしてください」と言われ、さらに年間10万円の負担が…。2回に分けて行ったリフォーム代も合計約600万円！という途方もない金額になってしまいました。
維持費を最小限に抑えるために
早めの対策を！
空き家といっても建っているだけで税金はかかるし、ほかにも様々な維持費がかかります。余計な出費を抑えるために、早めの決断と対策が肝心です。また、リフォームの判断も慎重に行ってください。
税理士・公認会計士・
不動産鑑定士試験第2試験合格
木下 勇人
空き家は高コスト！
しかも維持費が毎年発生！
空き家はたとえ誰も住んでいなくても税金や保険料、清掃費などが発生します。空き家を保持する以上、これらの維持費は支払う必要があることがポイントです。空き家を解体して更地にすれば、修繕費や積立費、保険料などを支払わなくても済みます。ただし、固定資産税が上がる点は考慮しなければいけません。売却に出す段階で取り壊し費用を差し引いて割安な価格にする、もしくは建物の取り壊し費用を売主が負担するなどのオプションを加えれば、買い手の層を広げられます。
- 税金
- 固定資産税
/都市計画税
- 水道光熱費
- 上水道/下水道
/電気/ガス
- 保険料
- 火災保険
/地震保険
- マンション
の場合 - 管理費
/修繕積立金
- 管理費
- 管理委託料
/清掃代金
- 交通・宿泊費
- 維持に係る
交通費/宿泊費
遂に実家じまいを決断！
しかし建物の買取査定はまさかの…
「このまま実家を維持し続ければ自分の子どもにも苦労をかけてしまう」、そう思うと、実家を処分する踏ん切りがつきました。そこで早速地元の不動産会社に査定してもらったのですが、自分が想定していた額とはかなりの開きが…。さらに「更地にすれば売りやすくなりますが、かかる費用は査定額以上になりますね」と言われ、自分の見込みの甘さを痛感するのでした。
早めに査定をしてもらって
適正価格を知ること！
実家じまいを決断したら、建物と土地の適正価格を把握するためにまず査定をしてもらってください。「次の世代にまで苦労をかけないために自分の代で解決する！」という意識を持って行動しましょう。
公益社団法人全国宅地建物
取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物
取引業保証協会
広報啓発委員長伊東 孝弥
時間がかかる不動産の売却手続き。
準備は計画的に！
不動産の売却は時間がかかります。ハトマークの不動産会社に相談しながら、二人三脚で円滑に売却することができるように、しっかり準備を進めていきましょう。
- 不動産売却のステップ
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STEP1
- 情報収集
- 売却したい不動産がどれくらいの価格で売れるのか周辺相場を調べます。
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STEP2
- 売却相談
- 売却したい不動産の相場を把握して、
買い手候補の募集や売却の細かな手続きを依頼する不動産会社に相談しましょう。
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STEP3
- 物件査定
- 不動産会社の担当者が「物件の査定」を行い、目安となる価格が決まります。
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STEP4
- 媒介契約
- 買い手候補を募集してもらう不動産会社を決めて、媒介契約を結びます。媒介契約は専属専任、専任、一般媒介があります。不動産会社の担当者に各契約の説明を受けて、最適なプランを契約しましょう。
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STEP5
- 売却活動
- 媒介契約を締結すると不動産会社による買い手募集がスタートします。
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STEP6
- 購入申込
- 不動産会社を通じて「購入申込書」を受け取ったら、条件を確認しましょう。
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STEP7
- 売買契約
- 売買条件が合意したら、購入者と売買契約の手続きを行います。
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STEP8
- 決済・引渡
- 購入者から、不動産売却代金の決済を受けた後、買主に不動産の引渡しを行います。
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STEP9
- 確定申告
- 不動産を売却すると、翌年に確定申告が必要になる場合がありますので、確認しましょう。
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空き家バンクに登録！
実家じまいに希望の光が見えてきた?!
想定外の査定価格に「これは売れないかも」と絶望しかけたとき、自治体が運営する「空き家バンク」というサービスを知りました。家を貸したい・売りたい人が物件情報をホームページに公開し、借りたい・買いたい人が利用できるもので、実際の仲介業務は、地元の不動産会社が行ってくれます。私は藁にもすがる思いで、賃貸と売却の両方で登録しました。
賃貸でも売却でも
情報サイトへの登録が第一歩！
賃貸もしくは売却を考え始めたら、まずはハトマークの不動産会社に相談してみてください。私のように空き家バンクに登録する方法もありますが、ハトマークサイトに登録してみるという手もありますよ。
※空き家バンクサービスを運営していない自治体もございます。
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取引業保証協会
広報啓発委員長伊東 孝弥
不動産の活用法と
メリットとデメリットとは？
不動産の活用の仕方は、ロケーションに合った活用方法を取る必要があります。
地方では空き家バンクも活用できるので、売却や賃貸を検討される場合には不動産会社に聞いてみましょう。市場にマッチしないアパートの建設や駐車場の造成は、予定収益が得られない問題に発展する可能性があります。
不動産管理会社はオーナーに代わって、専門スタッフが不動産の資産価値の維持・向上や入居者へのスムーズな対応に向けたあらゆる業務を行うサービスを提供しています。
| 不動産の活用法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ①マンション・アパート建築 | 長期に渡り収益が見込め、節税効果が高い |
入居状況により収益が安定しない。相続分割が困難 |
| ②駐車場経営 | 投資が少なく、安定収入が見込まれる |
土地効率が低く、収入が少ない |
| ③定期借家・定期借地 | 必要な期間のみ賃貸が可能 |
家賃が下がるなどして入居者が決まりにくい |
| ④コンバージョン | これまでと異なる入居者が得られる |
リフォーム費用に高額な費用がかかる |
| ⑤売却 | 資産を現金化できる |
一時的な税負担が重荷 |
希望額で売却成功！
25年かかった実家じまいがようやく完結。
空き家バンクに登録後、売却・賃貸共にオファーはあるものの希望額には届かず…。「これは長期戦かな」と覚悟したところ、約3ヶ月後に希望額で購入してくれるご夫婦が現れました。売買契約が済んだときは父に申し訳ない気持ちもありましたが、実家を引き渡すときに「この家に少なくとも30年は住むからね」と言っていただき、救われた思いがしました。
相続については
できることからコツコツと。
相続の手続きは、早めに取りかかることが大切です。もし相続で「何をしていいかわからない、困った」というときは、お近くのハトマークの不動産会社の方に相談してみてはいかがでしょうか？
税理士・公認会計士・
不動産鑑定士試験第2試験合格
木下 勇人
意外と期間が短い“相続手続き”
そのポイントは？
相続が発生すると、やらなければならない手続きが次々と出てきます。法律によって定められた期限などもあります。基本的な相続の知識を知っておき、ご家族と家や不動産をどうするかを話し合うことは重要です。予め遺言書を残す方も多くなっています。令和６年４月から相続登記の申請が義務化されます。3年以内に相続人申告登記を行いましょう。相続により取得した土地を手放すために、「相続土地国庫帰属法」もスタートしますので、専門家に相談してみましょう。
- 3か月以内
- 相続放棄
限定承認手続き
※必要に応じて
- 4か月以内
被相続人の
準確定申告遺産分割
協議書の作成
- 10か月以内
- 相続税
申告・納付
- 1年以内
- 遺留分
侵害額の請求
- 3年以内
- 相続人申告登記
/登録制度
※過料の対象
- 3年10カ月以内
- 譲渡所得の
特例を利用した
不動産売却期限
相続空き家の3,000万円特別控除を活用しよう！
相続した空き家で一定の要件を満たすものは、3,000万円特別控除を利用できます。
相続空き家の対象となる家屋には、要件があります。
詳しくはハトマークの不動産会社や税理士にご相談してみてはいかがですか。
松本さん・木下さん・伊東さんの3人が、空き家問題について語りながら、
不動産のたたみ方をわかりやすく解説！実家じまいに役立つ情報が満載です。
空き家問題の
現状は？空き家になる
原因は？空き家を保有する
デメリットは？空き家対策の
新制度とは？
- 建替え
- コンバージョン
- リノベーション
築年数が経ってきた一戸建てに住んでいると、至るところに不満点が出てきます。
家の建て替えにかかる全体の日数はだいたい10か月～1年2か月ほどかかるといわれています。
実際に行動する前に計画をしっかり立てておくことが大切です。
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STEP1
ご要望・目的の
ヒアリング -
STEP2
建築プランを
立てる -
STEP3
完了検査・
引き渡し
コンバージョンとは既存建物の用途を変更し、全面改装を施して新しい建物へ再生させる手法です。
既存建物の構造躯体など使用可能な部分は生かして再生させるため、地球環境を配慮した建築のあり方として注目されています。平成31年に建築基準法が改正され200㎡未満であれば、原則として確認申請は不要となりました。
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空き家
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飲食店に用途変更
「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることをいいます。リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合いに対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させることを表しています。
国や自治体が行っている補助金制度、減税制度があります。
私の実家じまいSTORY、
いかがでしたか？
一人ではとても解決できない問題がいかに多いか、お分かりいただけたと思います。
まずは実家について家族で話し合ってみること、もしくはハトマークの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
宅建協会：伊東 孝弥
宅建協会では、ハトマークをシンボルとして掲げ、消費者の皆様が安心・安全な不動産取引を行うこと、
全国の不動産会員業者の皆様の事業を様々な面からサポートし、不動産業界の健全な発展に取り組んでいます。
実家じまいについても、ハトマークの不動産会社にご相談いただければと思います。
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