＜取材：2018年8月＞

 

 

・「不動産×デザイン×建築」で新規事業開発をする会社になる

・「まちごとホテルに」SEKAI HOTELの立ち上げ

・空き家を使った「まちごとホテル」で地方創生を全国に仕掛ける

・「不動産×デザイン×建築」の新たな可能性

・【事例紹介】SEKAI HOTEL布施　コンセプトは「泊まれる町工場」

 

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「不動産×デザイン×建築」で新規事業開発をする会社になる

─会社を設立した経緯を教えてください。

　学校を卒業してから調理師を経て、不動産業界に転職。独立系の賃貸仲介会社に入りましたが、当初から25歳までには独立しようと決めていたので、2007年に独立してクジラ㈱を設立しました。名前の由来は、鯨は一番大きくて溺れないことからきています。覚えやすい名前だし、潰れない会社にすることも大事だと思いました。独立後、事業は順調に推移しましたが、矛盾も同時に感じていました。まず、社員が辞めていくことです。私もそうでしたが、せっかく育てても何年かすると辞めて独立していきます。業界の先輩からもいろいろアドバイスをもらいましたが、あまり共感できる内容ではありませんでした。また、不動産業界に転職する際に、父親から不動産業界なんてまっとうな仕事ではないといわれ、この業界の社会的地位の低さや信用のなさを感じました。このように業界の嫌な部分をいろいろと感じ、何度か辞めようとまで思いつめましたが「その嫌な部分を全てひっくり返すことができたら絶対一番になれる。そうなればレッドオーシャンといわれているこの業界で、自分だけブルーオーシャンを切り開ける」と逆転の発想をしたのです。

　そこから「いい会社とは何が必要なのか」ということについて、先進的な企業の本を読みあさったり、経営者の塾に通ったりしながら徹底的に研究しました。そこで出した結論が、まず社会貢献をする会社になるということです。仮に、まちなかにあった大手不動産会社の店舗が撤退しても、まちの人は多分困らないでしょう。残念ながら不動産業は替えのきく商売なのです。そこでまず、社会から潰れては困ると思ってもらえる会社になることを目指そうと思いました。次に、新規事業にチャレンジする会社になること。最後が、大学生に好かれる会社になることです。

 

─賃貸事業からリノベーション事業に大きく舵を切りました。

　新規事業を模索するなかで、賃貸物件で少し手掛けていたリノベーションを発展させていけば、大学生から格好いいと思われる仕事になるのではないかと思いました。しかし、消費者が中古住宅を買ってリノベーションするには、不動産会社、設計事務所、工務店に別々に行かなくてはなりません。こんな不親切でセンスのない商売はない、定食屋さんのようにご飯もお味噌汁もおかずも一緒に出せるようにするべきだと思いました。同時に営業マンが辞めない会社にするにはどうすればいいのかということも悩み抜きました。そこで、トヨタ自動車の営業マンは何故辞めないか、ということを考えたのです。そして出た結論は「トヨタが売れるものをつくっているからだ」というものでした。そこで我々もいい商品を供給するメーカーの立場になる必要があると考えました。

　そのようなことから、新たに事業のコアにリノベーションを据え、しかも不動産と設計デザインと建築施工をワンストップで行うことにしたのです。ワンストップで行えば消費者の利便性が高まります。しかも中間マージンを省くことができるので、その浮いたコストを、リノベーションの品質を高めることに使えます。そこで、完全にリノベーションの会社にしようと考え、2014年には賃貸店舗をたたみ、賃貸仲介の売上をゼロにして事務所も移転しました。

 

─消費者にとってはありがたい方式でも、社内は大変だったのではないですか？

　二度とやりたくないくらい大変でした（笑）。事業内容と同時に、組織体制や人事制度も変えました。一般的に不動産や建築業界の組織体制はヒエラルキー型ですが、それを思い切ってホラクラシー型※1にしたのです。消費者にワンストップサービスを提供するためには従来の発注者と受託者、元請けと下請けといった上下の関係ではパフォーマンスが非常に悪いので、一つの課題に対して専門家がそれぞれのプロとして同時に最大限の力を発揮できるホラクラシー型の組織が必須だと考えたのです。そのために私自身「チームとは何か」ということを必死で勉強しましたし、社員全員と毎日のようにチームについて勉強し、考え方を徹底的に共有しました。

　私は不動産や建築業界の仕事を従来の労働集約型から知識集約型の仕事に変えたかったのです。今でも“人に使われる働き方はやめよう”“我々の仕事はコンサルティングファームだ”と社内で言っています。しかも、ゼネラリストが行う一般のコンサルティング会社と違い、価値を生む側のスペシャリストである私たちがコンサルティングするところに、面白味と難しさがあります。

 

 

「まちごとホテルに」SEKAI HOTELの立ち上げ

─リノベーションと宿泊を結び付けた事業を始めた意図は何ですか？

　不動産業をしながらデザイン事務所も工務店も行うという体制をとったのは、この３つの機能をもつことで、まだ世の中にない新規事業や新しいサービスができるのではないかと考えたからです。まず、放置された空き家をリノベーションして“オトマリ”というブランドでウィークリーマンションを始めました。その後それを発展させて、“リノベーションと宿泊を通じて地方創生モデルを作りあげていこう”という壮大なプランを掲げ、「まちごとホテルに」 というコンセプトでSEKAI HOTELを立ち上げました。

 

─SEKAI HOTELについて教えてください。

（1）まずコンセプトについて。SEKAI HOTELが届ける価値を“ORDINARY” (オーディナリー)としています。つまり観光客にそのまちに溶け込んでもらい、“日常”という経験を楽しんでもらおうと考えました。日本人は観光には“非日常”、つまりお金をかけてVIPな扱いをされるセレブな体験を求めますが、海外の人は日常、つまりその地域の人たちの平均的な生活の体験を求めます。“ORDINARY”は、その日常を観光コンテンツにするという提供価値を表現したものです。

（2）次に仕組みです。2017年にオープンしたSEKAI HOTEL西九条は、最大収容人数は68名ですが、13軒ある客室は築50年くらい経っていて、空き家になっていた長屋や中古住宅をクジラ㈱が買い取るか借上げてリノベーションしています。駅前にフロントとなる施設を作り、ここで鍵を受け取ったあと、スタッフがそこから２～３分歩いたところにある客室に案内し、宿泊してもらいます。この方式を「クラウド型ホテル（フロント施設を中心として宿泊施設を点在させたまちごとホテル）」と呼んでいます。客室が１カ所に集中せずまちなかに点在していることが特長で、フレキシブルに客室の増減が可能です。

　それを支える開発体制と運営の仕組みも当社の強みです。築古の長屋等では工事が始まってみないと改修にどれくらいの費用がかかるかがわからず、リスクが高いために多くの業者は手を出しにくいのが現状です。しかし、当社はデザインから施工まで自社内で全て完結しホラクラシー体制で進めるため、時間とコストを抑えて柔軟に開発することができます。新規に土地を購入して1棟の新築ホテルを建てるより、イニシャルコストは30～50％低くなります。

　物件の購入・改修資金は、当社の理念に共感してくれる投資家から私募債の形で調達します。当社が物件を取得したあとは投資家に売却して保有してもらい、それをSEKAI HOTEL㈱が一括で借り上げて運営します。現在協力してくれている投資家は、SEKAI HOTELという地域創生のビジネスモデルを通じて社会参加をすることが目的で、儲けよりも“何か面白いことに混ぜてほしい”という感覚でお金を出してくれています。今後は海外のクラウドファンディングでも募集する予定で、これによりSEKAI HOTELというビジネスモデルを通じて、地域の空き家と箪笥や銀行に眠っていたお金が流動化され、まちが活性化するという成果をもたらすことになります。

（3）地域への経済効果について。SEKAI HOTELでは、観光客に地域の日常を体験してもらえるように、宿泊者に「SEKAI PASS」を発行しています。スタッフが地域の商店を回り、西九条の場合はフロントから徒歩３分圏内にあるたこ焼き屋さん、喫茶店、銭湯など５店舗と提携し、当社が一部費用を負担してサービスを実施。宿泊者がPASSを提示すると、たこ焼きが増量されたり、モーニングサービスが無料になったりします。2018年５月までの実績で、月間240名、宿泊者の1/3がこのPASSを使いましたが、年間に金額換算すると約170万円の経済効果が地域に生まれたことになります。

　開発コストが下がるという事は事業全体の償却費が下がることになります。そこで創出したお金を、当社ではまちへの投資に変えます。具体的には、ホテルのスタッフを増員し、地域の人と「お互いが暑苦しいくらいのコミュニケーション」をとるようにしています。西九条でホテル計画の住民説明会をした際は大反対されましたが、その後、１年間ひたすらあやまりながら、地域の住民に“私たちがこのまちで実現したいこと”を伝えることに時間を割いた結果、クレームをいう人はほとんどいなくなりました。今年オープンしたSEKAI HOTEL布施でも、開発の段階で地域の人と深くコミュニケーションをとったおかげで、“一緒に盛り上げていこうね”と、商店街の皆さんがとても応援してくれ、まちを歩いていても声をかけてくれます。若いスタッフが地域を回り、観光客が地元の飲食店や銭湯を通じて地域の住民と仲良くなると、そこにコミュニケーションが生まれます。昨年、宿泊客、スタッフとその家族、町内会の人たちで餅つき大会を行いましたが、三者が一体になってとても盛り上がりました。

 

　また、週２回、まちの清掃をしています。しかも当社のスタッフだけでなく、障がい者就労支援施設にお金を払い、彼らと一緒にゴミ拾いをしています。さらに「SOCIAL GOOD200」という取り組みも始めました。１泊当り200円を積み立てて、地域内外の社会的課題の解決のために使います。今年は餅つき大会のほかに、子どもたちを集めて流しソーメンを行いました。積み立てた資金の内容と用途は、全て四半期毎に宿泊客や投資家に報告しています。このように、まちの人たちにSEKAI HOTELのビジョンを認めてもらう努力を、人とお金をかけて行っています。「未来に向けた新しいコミュニティの形成」という価値を投資家や住民と共有して事業を進めていく、まさにこれがCSV※2の考え方だと思います。

 

 

 

空き家を使った「まちごとホテル」で地方創生を全国に仕掛ける

─リノベーションや宿泊事業の取り組みは、地域の活性化のモデルになりますね。

　SEKAI HOTELが創出する社会的なインパクトは以下の点が考えられます。まず、空き家を利活用するので地域の空き家問題の解決に貢献します。次に地域の商店や工場の廃業、後継者問題が解決する可能性があります。例えば西九条で提携した喫茶店は、私たちとの提携がきっかけで廃業するのをやめました。さらに、若年層が地域に流入してきます。西九条ではシェアハウスも作りましたが、SEKAI HOTELのあるエリアに興味があるといって若者が移り住んできたのです。そしてホテル事業は地元の雇用を創出し、宿泊客が地域イベントに参加することで、地域のお祭りなどがより賑やかなイベントになります。

 

─低コストで地域資産を生かし、地域にお金を還元する仕組みは、地域創生モデルになります。

　３年前にSEKAI HOTELの構想を練り始めてから、社内でプロジェクトチームを立ち上げ、地方創生の事例を研究し、現地視察もかなり行いました。そこで、地方創生が現状あまり上手くいっていない理由について、私たちなりに出した結論は次のとおりです。①補助金等をもらうことが前提となっていて事業計画が緩い。地方では都市部で商売するよりさらに難しいことにチャレンジすることを考えると、事業計画はもっとシビアにみるべきです。②事業内容に「Why」が見えない。まちにある特産物や名所をPRするだけでは勝ち残れません。人を惹きつけ共感を生む「Why」が事業に必要です。③合議制による意思決定。行政の地方活性化のお手伝いをした経験がありますが、課題解決のための議論ではなく合意をとるための議論がほとんどでした。④開発のプロがいない。例えば古民家を改修して宿泊施設にするといっても、その業務は、企画・不動産・設計・施工・広報・マーケティング・運営・採用・総務など多岐にわたり、規模は小さくても大きな開発と一緒です。そのため、それらを担える人材が必要ですが、地方ではリソースが圧倒的に足りません。

 

─御社ならそれをどう解決していきますか？

　地方創生は開発の再定義だと思っています。今までは、新しく建てること、増やすことが開発でしたが、これからは整理する、組み直す、再構築することが必要です。つまり地域にある既存の資産を生かす開発になります。さらに開発の仕方も考え直すべきでしょう。下請けに発注するためにコストも時間もかかるヒエラルキー型ではなく、ホラクラシー型の体制で、地域で求められる最小限かつ、最適な開発をできる会社、すなわち「ミニマムデベロッパー」の存在が必要になります。したがって事業のKPI指標※3も開発事業自体の利益ではなく、地元雇用の増加数や新たに誘致できた店舗数になります。当社はこの方法でSEKAI HOTELを汎用性の高い地方創生の事業モデルとして全国展開していきたいと思っています。

 

─SEKAI HOTELの今後の展開について教えてください。

　事業計画を４段階に分け、まず2020年までに５拠点出す予定です。そこで「まちごとホテル」のブランディングの第１期が完成します。そこから地方都市へ展開し、地元企業や行政との共同開発を進める予定です。最終的に全国20拠点を目指します。拠点は、地方でも中心都市ではなく、小さい都市にも横展開していくことができれば、SEKAI HOTELが地方創生のプラットフォームになれると思います。また地方展開する過程では、地方の将来に必要な、①若者層にとってカッコイイ存在になる ②都市部の最先端機能を発信する ③地域のブランディングを構築する ④有機的な地方教育を実施する、といった役割を果たしていきたいと思います。各地域拠点では、出店後５年以内に本部のメンバーは退き、SEKAI HOTELの名前だけ残して運営主体を地元に移管することにしています。

　SEKAI HOTELには地域住民×運営スタッフ×宿泊客というような分け隔てのない世界観「No Border」が存在します。いろいろな世代、文化、価値観がまぜこぜになっている独自の経済圏のなかで変化成長していく新しいコミュニティを、事業を通じて世界に発信したいと思っています。

 

 

「不動産×デザイン×建築」の新たな可能性

─クジラでも新たな展開を始められました。

　不動産、設計デザイン、建築施工の機能を１つの会社で持つことはいいことづくめです。これに何かを足すと新しいものが生まれたり、新しいサービスができます。実際に観光と宿泊を足すとSEKAI HOTELになりました。今新たにチャレンジしているのが、オフィスのリノベーションです。それも単にオフィスをおしゃれに作るということではなく、経営者と従業員がビジョンや経営方針を体感し、共感できるようなオフィスの提案を目指しています。そのためには、組織戦略や人事戦略などを含め、社長の意思や考え方をくみ取った深いコンサルティング力が必要になります。それを「VISIONde」というブランド名で始めます。

　さらに、その次は福祉の事業もしたいと思っています。ミニマムデベロッパーでしかできない新しい福祉の形を準備しているところです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※１　ホラクラシーとは、従来のヒエラルキー組織とは逆の新しい組織体制で、階級や上司・部下の関係が一切存在しない組織の管理体制のことを表す。細分化されている各チームでそれぞれが最適だと思うことを実践していくことで、組織を自律的に統治していくシステムとして注目されている。

※２　corporate shared valueの略で、米国の経済学者マイケル・ポーターが2006年に提唱した企業による経済利益活動と社会的価値の創出（＝社会課題の解決）を両立させる経営戦略のフレームワークを指す。

※３　key performance indicaterの略。重要業績評価指標のこと。

 

 

 

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矢野浩一（やの こういち） 氏

1983年宮崎県生まれ。2002年にあべの辻調理師専門学校を卒業後、不動産仲介業の経験を経て、2007年にクジラ株式会社を設立。その後リノベーション事業に本格参入し、「事業開発できる不動産・建築業の企業」を目指し、不動産・建築業界では珍しいホラクラシー型組織を導入するなど、成長・変革を続ける。2017年6月に、放置された空き家を再活用するまちごとホテル化プロジェクト「SEKAI HOTEL」をOPEN。ソフト・ハード共に自由なコンテンツ設計を可能とした新しいホテルスキームを展開中。

 

 

 

クジラ株式会社

代表者：矢野　浩一
所在地：大阪府大阪市北区中崎２-５-18 中野ビル１F
電　話：06-6375-7720
Ｈ　Ｐ： http://www.kujira-mall.co.jp/
業務内容： 不動産、デザイン、建築をワンストップで行うリノベーション事業を中心に、地域の空き家を活用し宿泊と結び付けたSEKAI HOTEL事業を展開。低コストで地域にお金や雇用が還元される汎用性の高い地域創生モデルとして全国展開を目指す。